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老旧小区的步梯房和新小区的电梯房定价规则一样吗?为什么?
作者:admin    发布于:2022-04-16 00:05   

 

  说实线年代,修筑的步梯楼房,大多集中在5~6层这样的层数,它们的定价,可以说是

  按照当年这些步梯房的成本入手价,除了少数房源,占据了比较核心城区板块,拥有一定的地段区位优势外,其房屋的本身价值,是否值得和现在的电梯房(包含高层住宅和洋房)相提并论,是值得商榷的。

  房龄将会是未来二手房楼市一个非常关键的点,因为随着“棚改”退场,“旧改”来临,越来越多的老旧小区会得到改造,比如加装电梯,裱糊外立面等,但是,房子本身的建筑年代如果过于久远,任何建筑材料,包括水泥等,用于居住使用,都是有理论使用年限的,年久失修,难免会遇到房屋老化的问题,作为固定资产,也都存在折旧损耗的问题。

  所以,对于房龄超过20年以上的房屋,其土地使用权年限就算是70年,去掉已经过去的20年,从前手到后手的手里,实际上还只剩下50年的土地使用年限,相当于买了一套公寓,如果说,从这个角度来看老旧房源的市场价值,其实比同等地段的公寓价格低一点,是可以理解的。

  许多老旧小区的步梯房,虽然得到了改造,比如加装了电梯等,有人会说和电梯一样了,但实际上,当初步梯房设计的时候,就没有考虑安装过电梯,现在很多户型和楼层,加装了电梯,但却影响了采光、通风等,有的楼栋没有预先预留电梯井,直接加装在楼栋外面,还会带来噪音和外来人员进出楼栋等影响。

  而且,就算是外立面装裱得再好看、再现代,建筑内部的电线、水管、下水等设施,仍然是老旧的,而且也都有使用年限,所以,老旧小区就算改造之后,其本质上还是属于老旧小区。

  许多城市,近20年新建的电梯房,包括高层、洋房、别墅等,大都有一定成熟的小区、组团和相应的配套,不管是学区房、景观房、地铁房或者商业配套等,都是绑定了相应的附加值的。

  很多小区,就算是一街之隔,也许新建的小区就能上某某重点小学,但是老旧的小区业主就可能没有学位,所以房价的差异也就体现出来了。

  现在买房都不单纯是买房子本身,更多是房子所绑定的一系列的城市公共配套资源,包括学位、户籍、稀缺景观、交通站点等,而且拥有成熟物业管理体系、小区绿化等。

  而老旧小区当年设计的时候,可能根本考虑不到那么多因素,就算后期地铁规划可能修到老小区的家门口,刚好因为走运老房子成了“地铁房”,但实际上它和纯正的现代意义上的地铁房,还是有差别的。

  细心的人,只要搜索一下各城市的二手房成交数据,就会发现,当前很多二手房市场成交量、价格都比较火热的房源,基本都属于近一二十年新建的小区,很少有人会买那种上世纪80~90年代修筑的老旧房源,除非有特殊的学区或其他资源绑定(比如等待棚改拆迁机会等)。

  而二手房的定价权,很大一部分是来源于市场认可,一是因为二手房的供货方来自四面八方,是许多个不同的房东个体,不存在新房那种房企统一定价的溢价泡沫;二是由于二手房的价格一般都是随行就市,是一个经过了充分竞争的市场,基本不存在垄断。

  一个小区,每成交一次二手房,就是市场对这个小区房价的一次再确认,所以,成交数据是支撑二手房定价的一个基石所在,没有量的积累,就没有质的判断。

  而老旧小区的步梯房,由于二手房成交量并不多,定价缺乏关键支撑,更多的定价,其实还是参考同地段周边的新建小区的电梯房,但实际上,它真的值那么多吗?这一点是有很大疑问的。

  综上所述,我们认为,那种建筑年代久远的步梯房,其定价标准,与近十几二十年新建的小区电梯楼,是不能相提并论的,其是否还存在市场交易价值都还有待商榷,甚至有的房源充其量只能是提供居住价值而已。

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