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首套房选“高层电梯房”还是“多层步梯房”?选错降价也难出手
作者:admin    发布于:2022-06-12 16:25   

 

  人车分流、梯户比1:3以内(如两梯4户、两梯3户)、房龄10年以内、品牌物业、不临铁路高架等。

  不过,以上这些标准,都是建立在买“高层住宅”的基础上,很少有人还会看得上多层房。

  1,多层房的房龄太久,无电梯,物业差劲,老院子停车难,外立面破败,没有品质感。

  2,高层住宅日趋流行,物业管理更专业,小区里有景观和绿化,采光和日照都能保证。

  原因不难理解,住宅用地供应少,开发商需要做高容积率,把房子盖高、盖密、盖成“鸽子笼”才有钱赚,这或许是高层住宅越建越多的关键因素。

  房龄新的在售小区或二手房,绝大部分都是动辄几十层的高层住宅,市面上没那么多选择,所以才有了文章开头的那些选房标准。

  随着时间推移,不少梯户比高、户型奇葩、物业管理较差的小区,不可避免会沦为“鸽子笼”。

  如果拆掉重建,现在很多高层住宅都盖到了33层,即便按最保守的两梯四户,一栋楼也有100多户居民,一些容积率较高的小区,动辄就是千亩甚至万亩大盘的,整个小区可能有上万户居民。

  在狭小的土地上,分布这么多户家庭,每一户家庭的诉求都不一样,按市价固定比例补偿,大多业主都不会同意,假如开发商一手给高额安家费,另一边还要补出更高面积的商品房,一小块地原地拆除重建,几乎不可能有任何利润,大概率会赔本。

  既然高层与多层各有优劣,那么,对于首套购房者来说,该买“高层电梯房”还是“多层步梯房”?选错降价也难卖掉。

  从新城区的数量就能看出来,据不完全统计,早在2016年,中国县及县以上的新城新区数量已经超过3500多个,如果加上2017年-2019年的数据,这个数字应该会将近4000个。

  在去年上半年,社科院发布了房地产蓝皮书,报告显示的结果很惊人,目前超过17个城市写字楼空置率达20%以上,要知道,这些地方都是典型的人们城市,如果连长沙、武汉、青岛等地商用房的空置率都达到20%以上,那三四线楼市只会更高。

  住宅用地的天量供应,会导致小城市的高层住宅“供过于求”,随着人口持续流出,购买力的弱化,“接盘者”也会越来越少。

  这一点不用担心,老房子加装电梯,4楼以上新建住宅加电梯,可以解决这个问题。

  北京、江苏、浙江多个省市已经发布了新版的住宅设计标准,其中都提到了“四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10米时,必须设置电梯。”

  如果是2000年以前的老房子,2021年开始,加装电梯的覆盖范围会进一步扩大,去年已经改造了700多万户,未来随着旧房改造的体量增长,装电梯的老小区也会越来越多,对多层房主来说,本身就地处市区核心地带,有了电梯,更有利于房产的保值增值。

  不少朋友可能不同意这个观点,毕竟,在一二线城市,“老破小”或“老破大”还是颇具流动性的,很多人愿意为之买单。

  如果把统计范围扩大,不单单只看京沪等教育资源优渥的城市,不单单只看名校划片的学区房,把数十个一二线城市、绝大部分老房子都算在内,这一类房产的升值属性极低,甚至在过去几年这一波房价上涨潮中,老房子“不涨反跌”。

  原因在于,大城市在轨道交通、高架桥、多中心协同发展的扩张思路下,人口会呈现“由内而外”的溢出效应,长此以往,近郊也可以享受和主城一样的配套。

  更重要的是,大城市普遍单价较高,少则一两万,多则数万,如何在有限的购买力区间,买到容纳一家几口的房子,是首要目的,像100平以内的小三房,就是首套刚需家庭最青睐的房产,这一类住宅只存在于高层小区。

  如果你在大城市奋斗打拼,第一套房选高层住宅,才能满足通勤、预算、多样化的功能性需求。

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