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探案说法 一楼业主不使用电梯能拒交运维费吗?
作者:admin    发布于:2022-05-20 14:35   

 

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  电梯和小区居民的日常生活密不可分,可以说人们每天出门、回家都会用到电梯,可住在一楼的住户使用电梯的次数屈指可数,有的甚至从不使用,那么物业同样收取一楼住户的电梯运维费用,一楼业主是否能以不使用电梯为由,拒交电梯运维费呢?

  日前,有媒体报道一则案件,家住云南昆明的田先生,住在某高层小区一楼,住进小区后,田先生就拒绝向物管公司交电梯费,理由是自家住在一楼,使用电梯次数为零,既然都不使用电梯,凭啥还要交电梯费呢?

  可是物管公司认为,其他的一楼住户都按要求交了电梯费,同时,电梯是住宅楼不可分割的一部分,属于全体业主共有,因此电梯运行产生的费用应由全体业主分摊。另外,物业费中的电梯费包含运行费和维护费,这些费用均摊在每户业主身上,不以业主个人使用不使用为标准,也不以人口多少为标准,而是以住房占有的面积分摊。如果住在一楼的业主都不交,将影响对电梯的维护。为此,物管公司多次向田先生催交电梯费,但都遭到拒绝。

  法院审理认为,双方在物业合同中未约定住一层住户不缴纳电梯费的相关内容,田先生不交费的理由缺乏事实和法律依据。对此,法院一审判决田先生应补交拖欠的电梯费。

  新海南客户端记者了解到,一般电梯费用包括了三部分,电梯年检费、电梯日常维护保养费、电费,每个小区的电梯费用都是一笔不小的开销。针对上述问题,记者对海口市的多个小区进行了调查,发现有的小区物业收取一楼业主的电梯费,有的小区物业则不收取。

  位于海口市红城湖路滨江华庭小区的物业收取一楼业主的电梯费,但有的一楼业主拒交。“小区物业此前向我收取电梯费,但我住在一楼从不使用电梯,凭什么收我的电梯费?”记者走访时,有业主这样回复。

  该小区物业工作人员表示,住在一楼的小区业主有10多户,但有几户一直以不使用电梯为由拒交电梯费,这是不合理的。物业和业主们签订的前期物业合同都有明确规定,再加上电梯是广大业主的共同财产,所有业主都应该交费。

  与滨江华庭小区相比,位于新大洲大道郑村惠民小区的物业则不对一楼业主收取电梯费,该小区物业负责人表示,一楼业主不使用电梯,对此,物业进驻该小区服务后一直未对一楼业主收取相关费用,这一做法得到不少业主的支持,有业主表示,人家一楼业主确实不用电梯,收费人家的费用不合理。

  对于此话题的讨论,海口居民杨女士持另一种观点,她表示,如果一楼住户说不交就不交,那么二楼以上业主是不是也可以说自己爬楼梯不用电梯,也可以不交电梯费呢?杨女士还称,自家住在中层,乘电梯的时间比高层业主乘电梯的时间短,次数也比高层业主要少,按照一楼不使用电梯的说法,中层业主是不是应该少付电梯的运行费和维修费呢。

  一楼业主以从不使用电梯为由,拒交电梯费成立吗?我国法律又是如何规定的?对此,海南先国律师事务所律师李雯表示,《民法典》第二百七十三条规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。对于建筑物的专有部分,《民法典》第二百七十一条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。也就是说,专有部分指的是自己的房子以及拥有产权的车位等。除专有部分以外的部分就是共有部分,业主对于共有部分享有共有和共同管理的权利。由此可见,电梯属于全体业主的共有部分。对于共有部分,根据《民法典》第二百七十三条规定,一楼业主对电梯享有权利,可以使用电梯,也承担维护电梯的义务,即使不使用电梯,放弃了使用电梯的权利,也不能以此由为不履行相关义务。虽然业主可能从不使用某一共有部分,但该共有部分对于业主具有潜在和无形的作用。

  李雯称,就电梯而言,虽然一楼业主平日里不使用电梯,不直接从电梯获益,但这并不影响一楼业主可能因为电梯的正常使用而获得利益。比如,电梯内的广告收入,这部分收入是归全体业主所有的;再比如,建筑物的维护也需要用到电梯,一楼业主也是受益者。因此,一楼业主以不使用电梯为由拒交电梯费不符合法律规定。建筑物共有部分不只是电梯⼀个,还包括外墙、楼顶平台、地下空间等许多部位。就特定业主而言,对于有的共有部分所获得的收益要大于所支付的成本,但对于有的共有部分所支付的成本大于所获得收益。由于建筑物的共有部分很多,就特定业主而言,不可能完全量化对每一部分所获得的收益和所支付的成本,更多情况下只能将全部或大部分的共有部分所能获得的收益和所需支付的成本分摊,才能实现整体的公平。

  从法律规定来看,一楼业主应与其他楼层业主一样承担电梯费。对此,有一楼业主表示,从各楼层对电梯功能享用上来看,一楼确实使用次数为零,这一费用可以和物业和业委会协商减免吗?

  对此,李雯表示,从物业管理公司收费的角度而言,电梯维护费属于物业公司针对物业的共有部分提供维护服务所收取的物业服务费中的一部分,物业公司的服务是面向全体业主的,如果物业公司与个别业主协商对其电梯费用进行免除,实质上就损害了其他业主的合法权益。因此,物业公司与一楼业主协商减免电梯维护费没有法律依据。而根据《物业管理条例》第十一条第七项规定,有关共有和共同管理权利的其他重大事项由全体业主共同决定,据此,业主委员会亦无权与个别业主协商减免其电梯费。

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